양도소득세 장기보유특별공제
이번 시간에는 양도소득세 장기보유특별공제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세 장기보유특별공제율
장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 납세자에게 일정 기간 이상 보유한 자산에 대해 양도소득세 부담을 경감해 주기 위한 제도입니다. 2021년 1월 1일부터 적용되는 기준에 따르면, 다음과 같은 부동산 및 보유 조건에 해당하는 경우 장기보유특별공제율이 적용됩니다.
토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)
토지 및 건물 전반에 해당하며, 이외에도 조합원입주권도 포함됩니다. 다만, 조합원입주권의 경우 상속이나 증여 등으로 승계하여 취득한 경우에는 장기보유특별공제 적용 대상에서 제외됩니다. 즉, 본인이 직접 매수하거나 보유한 경우에만 해당됩니다.
| 보유기간 | 3년이상 4년미만 | 4년이상 5년미만 | 5년이상 6년미만 | 6년이상 7년미만 | 7년이상 8년미만 | 8년이상 9년미만 | 9년이상 10년미만 | 10년이상 11년미만 | 11년이상 12년미만 | 12년이상 13년미만 | 13년이상 14년미만 | 14년이상 15년미만 | 15년이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 공제율 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20% | 22% | 24% | 26% | 28% | 30% |
3년 이상 보유한 1세대 1주택
1세대가 단 한 채의 주택만 보유하고 있을 경우에 한해 장기보유특별공제가 적용되며, 이 경우 최소 3년 이상 해당 주택을 보유해야 합니다.
다만, 해당 주택에 실제로 거주한 기간이 2년 이상 3년 미만인 경우에는 보유 기간이 3년 이상이어야 한다는 조건에 한정하여 특별공제가 인정됩니다. 다시 말해, 주택에 3년 이상 거주하지 않았으면서 보유 기간도 3년 미만인 경우에는 이 특별공제를 받을 수 없습니다.
| 보유기간 | 2년이상 3년미만 | 3년이상 4년미만 | 4년이상 5년미만 | 5년이상 6년미만 | 6년이상 7년미만 | 7년이상 8년미만 | 8년이상 9년미만 | 9년이상 10년미만 | 10년이상 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 공제율 | 보유기간 | – | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주기간 | 8% | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | |
양도소득세 장기보유특별공제 계산 방법
장기보유특별공제액은 기본적으로 다음과 같은 공식에 따라 계산됩니다.
- 장기보유특별공제액 = (실제 양도가액 – 실제 취득가액 – 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율
여기서 ‘실제 양도가액’은 부동산을 실제로 매도한 금액을 의미하며, ‘실제 취득가액’은 해당 부동산을 취득할 때 실제로 지불한 금액을 말합니다. ‘기타 필요경비’는 부동산 취득과 양도 과정에서 발생한 각종 부대 비용을 포함합니다. 마지막으로, ‘보유기간에 따른 공제율’은 보유 기간이 길수록 높아지는 비율을 뜻하며, 이 비율은 별도로 제공되는 장기보유특별공제율 표를 참고하시면 됩니다.
양도소득세 장기보유특별공제 적용대상
장기보유특별공제는 원칙적으로 3년 이상 보유한 토지와 건물에 대해 적용됩니다. 단, 미등기 자산은 적용 대상에서 제외됩니다. 따라서, 부동산을 양도하려는 경우 해당 자산이 3년 이상 보유된 것인지 반드시 확인해야 하며, 등기가 되어 있는 자산이어야만 특별공제를 받을 수 있습니다.
보유기간 산정 방법
보유기간은 다음과 같은 기준에 따라 산정됩니다.
- 기본 원칙: 보유기간은 양도하는 자산의 취득일부터 양도일까지 계산하며, 취득일은 계산에 포함(초일산입)됩니다.
- 상속받은 자산의 경우: 상속을 통해 취득한 자산은 상속 개시일(사망일)을 기준으로 보유기간을 산정합니다.
- 세율 적용을 위한 보유기간 산정과의 차이: 세율 적용을 위해 보유기간을 계산할 때는 피상속인의 취득일부터 계산하지만, 장기보유특별공제의 보유기간 산정은 상속 개시일부터 계산한다는 점에서 차이가 있습니다.
- 증여 등 이월과세가 적용되는 경우: 배우자 등에게 증여받은 자산을 양도하는 경우, 증여자가 자산을 취득한 날부터 보유기간을 산정하며, 세율 적용을 위한 보유기간 산정도 동일한 기준을 따릅니다.
양도소득세 장기보유특별공제 제외 대상
장기보유특별공제는 다음과 같은 경우에는 적용되지 않습니다.
- 부동산이 아닌 자산, 예를 들어 승계하여 취득한 조합원입주권 등은 제외됩니다.
- 보유 기간이 3년 미만인 부동산은 특별공제를 받을 수 없습니다.
- 법률에 따라 등기가 불가능한 미등기 양도자산 역시 적용 대상에서 제외됩니다.
- 해외에 소재한 국외 부동산도 특별공제 적용 대상이 아닙니다.
- 특히 2018년 4월 1일 이후 양도하는 다주택자가 조정대상지역 내에서 양도하는 주택의 경우 중과세 대상이기 때문에 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
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